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酒店市场复苏:看看德国、西班牙和希腊

酒店利润攀升,但会一直如此吗?
酒店利润攀升,但会一直如此吗?

在 COVID-19 危机期间,酒店价格基本保持不变,行业专家预计到 2024 年国际酒店市场将全面复苏。
由于大多数酒店运营商重新协商了租赁条款,许多市场都避免了重大损失。
Tranio 进行的一项调查揭示了该行业的发展。

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  • 在2021的8月, Tranio 联手国际酒店投资论坛(国际健康保险联合会) 对自 19 年 2020 月以来全球 COVID-XNUMX 大流行对酒店业的影响进行联合调查,并将我们对未来市场的预期归零。 
  • 该调查向来自欧洲各地的 160 多名行业专业人士提出了问题,旨在全面了解自大流行开始以来支撑国际房地产投资的胃口、情绪和其他因素。 
  • 大多数调查参与者 (59%) 是房地产或酒店专业人士,16% 是酒店经营者,13% 认为自己是投资者。 “其他”类别 (12%) 包括其他行业专业人士,例如投资顾问、大学教授和记者。

调查显示,尽管一些国家的情况将取决于疫苗接种率,但大多数专家预计酒店业将在未来三年内复苏。 受访者普遍认为,就快速复苏而言,德国、西班牙和希腊市场将比其他市场更加活跃。 此外,受访者回答中的细微差别揭示了目前市场上的各种观点。 

美国 21 个中的 25 个 酒店市场正在复苏。

52% 的人认为酒店市场将在 2024 年复苏

大多数受访者表示相信酒店市场将在三年内恢复到危机前的水平。 超过一半(52%)的参与者预测到 2024 年将恢复正常,而另外 32% 的参与者乐观地认为到 2023 年情况将恢复到大流行前的水平。 

不到 7% 的受访者预计到 2022 年将全面复苏。来自 Nikki Beach Hotels and Resorts 的一位受访者 Alexander Schneider 预计,休闲市场将在 2022 年成为最强劲的年份之一。但其他人的预测更为谨慎。 一位未透露姓名的受访者认为,只有价格上涨和运营模式改变,大型旅游行业的酒店才会复苏。

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值得注意的是,酒店运营商似乎是最乐观的:44% 的人认为 2023 年或 2024 年会全面复苏,而 6% 的人认为 2022 年将恢复正常。 另一方面,投资者则更加谨慎。 大多数投资者 (87%) 预计未来三年会出现复苏,但没有人认为这可能会在 2022 年发生。 

在房地产和酒店专业人士中,51% 的人预计市场将在 2024 年复苏,而 35% 的人认为它会在 2023 年提前一点。约 5% 的人预计市场将在 2022 年恢复正常,而另外 5% 的人认为将在 2026 年至 2030 年之间发生。

尽管大多数投资者预计不会迅速复苏,但他们中的大多数人对未来几年的酒店业持乐观态度——这一趋势在 Hospitality Insights 中也得到了明确证明 报告 对于 2021 年第二季度。根据该报告,共有 85% 的投资者对酒店业表达了积极的投资前景,而 13% 持中立态度,只有 2% 持悲观态度。 自大流行开始以来,Hospitality Insights 一直在监测酒店领域的买家和卖家情绪。 酒店连续第三季度位居榜首,成为未来 12 个月的最佳投资机会,其次是服务式公寓和度假村。

专业人士认为,德国和西班牙的酒店业务复苏最快

超过三分之一 (35%) 的受访者认为德国市场将比其他市场反弹得更快。 约 30% 的受访者认为西班牙市场也将迅速复苏。 

在酒店运营商中,31% 选择了德国,25% 选择了希腊、意大利和西班牙。 超过四分之一的房地产或酒店专业人士认为,希腊将是复苏最快的国家,但大多数人仍投票支持德国和西班牙。

超过三分之二的投资者(69%)表示对英国市场最有信心,而其余的则提到了德国和希腊。 根据 STR 的最新报告,在休闲度假酒店的推动下,英国酒店业的复苏率在欧洲最高。

一些选择“其他”的受访者在评论中提到了美国、整个亚洲,尤其是土耳其和中国。 Lagundi Hospitality 总裁兼高级总监 Kirk Pankey 认为,接种疫苗最多的国家的市场复苏速度最快。 

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酒店价格基本保持不变 

绝大多数 (5%) 的受访者表示,酒店的购买价格保持不变或下降了 78.6% 或更少。

在价格变化方面,被调查群体的意见不一。 酒店经营者是最悲观的群体,只有 44% 的人认为价格没有变化或下降了 5%。 同时,38%的运营商认为价格下降了15%以上甚至20%。 与此同时,85% 的房地产或酒店专业人士和 81% 的投资者认为价格没有变化或下降了约 5%。

调查中获得的量化数据得到了 Tranio 管理合伙人 George Kachmazov 的支持,他证实,尽管市场持续存在危机,但目前实际上不可能以低价购买位置优越的优质酒店物业。

“有几个影响价格的驱动因素:由于各州的货币政策,市场流动性在广义上超出了图表。 银行,即以酒店物业为抵押的贷款所有者,忠于房东。 他们经常避免扣押抵押品,同时还提供贷款延期。 一般来说,为了以优惠的价格购买酒店物业(净开发收益率为 6% 或更高),人们应该考虑位于非理想地点的项目,而不是机构规模或需要翻新的项目。 此外,现在可以以比预售价格低 10-20% 以上的折扣购买在 MICE 收入中占有重要份额的房产。 根据我们的估计,对于处于顶级位置、状况良好的大型房产,目前可以获得的最高折扣为 5-7%,”Kachmazov 说。

其他受访者表示,酒店定价存在巨大的买卖差价。 “让所有者摆脱政府的所有支持将导致该行业出现大量资本堆栈调整和痛苦。 交易市场仍处于假死状态。”其中一位投资者表示。

大多数接受调查的酒店经营者表示,他们已经重新谈判了租赁条款

这项调查还揭示了运营商如何应对大流行。 大多数参与调查的人 (70%) 表示运营商已重新协商租赁条款。 根据我们的回复,运营商自己在大约 59% 的情况下选择了这个选项。 对于投资者来说,这个数字是 63%,对于房地产专业人士来说,这个数字是 74%。 

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回答“没有支付租金”的结果几乎相差两倍:运营商自己只在 13% 的情况下选择了这个答案,而投资者和房地产专业人士分别在 26% 和 25% 的情况下给出了这个答案.

大流行期间运营商的流行解决方案也转向与业主的混合合同和管理协议,分别有 34% 和 9% 的受访者给出了这些答案。 同时,运营商自己仅在 18%(转向混合合同)和 5%(管理协议)的情况下选择了这些选项。

大流行期间,许多酒店转为中长期租赁

近一半(41%)的受访者认为,在大流行期间,许多酒店开始青睐中长期租赁。 此外,32% 的专家认为许多酒店被改造成联合办公空间,17% 的专家认为他们开设了幽灵厨房或黑店。

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一位调查参与者说:“大流行带来的重大变化是长期住宿的兴起,主要连锁店调整了他们的产品以适应长期客人。”

尽管最近对老年住房的需求不断增长,但只有 10.2% 的人认为许多酒店已被改建为养老院。 根据 Tranio 专家的说法,由于不同的技术要求或不合适的位置,几乎不可能将酒店改造成养老院。 

受访者中的一些房地产或酒店专业人士指出,酒店改用无家可归者收容所、为医护人员提供住宿或开设 COVID 检测中心。 “大多数酒店仍然关闭,只有少数酒店提供公共服务,”Iberolat Consulting & Investment 并购总监 Joan E. Capella 说。

提高疫苗接种率将推动酒店市场复苏

当被问及他们认为什么会推动大流行后的复苏时,受访者响亮地指出了疫苗接种率。 尽管对这个问题有多种可能的答案,但 71% 的受访者认为疫苗接种率将是最有意义的因素。 国际旅游和全球经济的复苏是紧随其后的热门答案,分别占 58% 和 46%。 此外,23% 的人认为酒店市场将因展览和商业活动的重新引入而得到提振。 其中一位专家提到,只有“取消旅行限制并且接种疫苗的人数超过 80%”,商务旅游才会复苏。

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一位受访者提到非接触式技术和人工智能是可以改变“商品的旅游和酒店心态”的工具之一。

一些与会者表示,政府的支持,特别是在爱尔兰和斯洛文尼亚,帮助酒店业度过了艰难时期。 斯洛文尼亚房地产机构 Investmond 的一位代表提到,在斯洛文尼亚,公民收到了国家优惠券,可以让当地酒店 100% 客满。 “从 40 年 2021 月到 XNUMX 月,斯洛文尼亚的房地产市场价格上涨了 XNUMX%,”他们评论道。

DELA 的 Detlef Lauterbach 表示:“在我看来,除了总体经济复苏外,各国旅游业的增长将有助于酒店市场从 2022 年开始加速复苏。”

我们 Tranio 也看好酒店业务的复苏,并正在寻找机会以折扣价购买需要翻新的小型酒店,并为市场复苏做好准备——翻新、优化和数字化服务。

来源:  https://tranio.com/

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关于作者

于尔根·斯坦因茨

于尔根·托马斯·斯坦梅茨(Juergen Thomas Steinmetz)自从十几岁的德国(1977)起就一直在旅游业工作。
他成立了 eTurboNews 1999年,它是全球旅行旅游业的第一本在线新闻通讯。

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