欧洲酒店交易：2022 年的预期

交易市场继续建立，奖杯资产和平台备受追捧，因为该行业交易的大流行下降未能阻止投资者。

一直处于酒店市场边缘的细分市场已经能够进入投资者的脑海，因为能够保持开放的长住等产品变得越来越有吸引力。

欧洲的交易市场不如欧洲 US，取消赎回权的决定往往会更快做出。 欧洲贷方以更加宽容和专注于与客户的长期关系而闻名，这部分是由于贷方的不同心态，部分是由于该地区不同司法管辖区的不同法律。

欧洲出现了一些有限服务和品牌酒店以及家族酒店的活动，随着动荡的复苏继续，后者承受了巨大的压力。 虽然我们可以看到由于艰难的复苏和国家支持的贷款的偿还带来了很多现金流问题，但对酒店的需求比市场上的酒店要多得多，这确保了价格居高不下，我们还没有看到许多人预期的低价格。 让我们看看过去几个月的主要欧洲交易。

在巴黎， 巴黎皇家桥酒店 由 Colony Capital 以未公开的价格出售，据报道，位于该市拉丁区的 Saint-Germain-des-Prés 地块的每把钥匙售价超过 1 万美元。

此外，在巴黎，有报道称，位于 Neuilly 的 Crowne Plaza 将成为与 Artbridge Investments 合资的 Icade 投资组合的一部分。 该资产——位于市中心之外——据信以近 100 亿欧元的价格售出，预计将被改造成住房，并于 2026 年交付。

尽管对市中心酒店的表现感到担忧，但该细分市场仍有一些额外的交易，伦敦的 204 间高级高档酒店 Crowne Plaza Blackfriars 以未公开的价格出售给 LaSalle，并购买了 Regent Hotel柏林的房地产基金由黑石管理。

由于在大流行之前，西班牙仍然是一个受欢迎的交易目的地，Union Investment 以 1882 万欧元从瑞士投资者 Partners Group 手中收购了巴塞罗那 75 酒店。 酒店更名为 Radisson Blu。 这是 Union Investment 在巴塞罗那和 UniImmo: Europa 投资组合中的第二家酒店，加入了 2013 年收购的 Barceló Raval。

在马德里，我由 ActivumSG Capital Management 监管的 Iberia Fund 以 161 万欧元的价格将博物馆区拥有 65 间客房的 Hard Rock Hotel Madrid 出售给了 Arlaes Management。 酒店于 2021 年开业，将继续由 Hard Rock International 经营。

在马德里的其他地方，Único Hotels 将 Hotel Único Madrid 出售给了 A&G Private Banking，具体金额未披露。 交易完成后，Único Hotels 将继续按照 20 年的租约经营该酒店，其中包括为运营商提供的多项回购选择权。

在邻近的葡萄牙里斯本，BPI 的 Imofomento 基金以约 22 万欧元的价格从 TF Turismo Fundos 管理的 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II 手中收购了 InterContinental Estoril。 该网站将继续由 IHG 管理。

奖杯资产也继续保持吸引力，投资者希望购买一个，然后创建一个可扩展的平台。 一些中东主权基金正在积极寻找这些稀有资产或在国际上发展较小的高级豪华酒店集团。 市场这一端是劳动力短缺压力最大的市场，但您可以使用许多技术来吸引和留住员工（链接到过去的文章），这意味着这不是问题。

人们对度假村的兴趣比以往任何时候都大，其中一些在大流行期间进行了交易，因为它们具有吸引力和复原力，为客人提供了一个安全和放松的空间。

凯悦以 2.7 亿美元收购 Apple Leisure 是迄今为止的最高点，但在这一领域可能会有更多相同的情况，即使人们不考虑此次出售引发的大量国内旅游交易大流行开始时的 Roompot。

在该行业为数不多的投资组合交易之一中，Engel & Volkers Asset Management 以约 280 亿欧元的价格收购了位于苏格兰、伊维萨岛和撒丁岛的三家酒店。 其中包括位于伊维萨岛和撒丁岛的七松品牌下的两家酒店。 前者是一座拥有 185 间套房的建筑群，而撒丁岛的酒店经过大规模翻新后重新开放，拥有 76 间客房和套房。 在苏格兰，位于凯尔索郊外的 Heiton 的 Schloss Roxburghe 于 2019 年作为酒店开业。扩建后的 600 平方米水疗中心、会议室和 58 间套房将于 2022 年开业。

欧洲仍然有很多没有品牌的度假村，他们正在寻找可以增加品牌的投资者——当有品牌时，这些投资者更容易找到贷方。 然而，我们越来越多地看到，一家掌握分销的优秀管理公司可能意味着您可以放弃品牌成本，尤其是在威尼斯、阿姆斯特丹或巴塞罗那等饱和市场。 我们发现贷方也开始关注这一点，并且能够意识到良好的资产管理提供了品牌传统上提供的保证。

虽然就现有资产而言，贷款变得更加灵活，但开发仍然更具挑战性，我们看到许多优秀的产品很难起步。 随着交易变得更容易预测，我们预计这种情况会有所缓解。

现在让我们看看欧洲尚未开发的酒店资产类别：长住酒店。 有资金和交易的地方是公寓式酒店，这些酒店正在吸引那些没有被迫在一个国家工作但没有大笔预算的休闲旅行者。 他们不喜欢共同居住，这已被证明是相当昂贵的，但他们正在寻找两三个月的住宿，并希望有能力照顾自己，同时也可以使用酒店设施。 在危机发生前两三年，长住产品是一个热门话题，因为它在欧洲并不存在。 这些产品在该地区具有巨大的增长潜力，并且已在美国和澳大利亚得到证明。 大流行意味着它们首次被欧洲许多人使用，这吸引了投资者。

欧洲最大的酒店所有者 Pandox 以 40.5 万英镑的价格收购了爱丁堡 Adagio 公寓酒店。 酒店的中心位置使其对商务和休闲旅客都具有吸引力。 该物业建于 2016 年，是城市综合开发项目的一部分。

在巴塞罗那或阿姆斯特丹等城市，过度旅游和暂停建造更多酒店的禁令，这些产品都受到关注。 酒店投资者的另一种选择是建造这些豪华租赁产品，最低租金为一个月，在巴塞罗那，您每月可以获得 5,000 至 7,000 欧元。

此外，在加那利群岛等度假胜地，远程工作增加了长期逗留时间。 当然，平均费率较低，但自大流行开始以来，我们看到这个长住行业的表现不错，而且随着远程办公的增长，这一趋势将继续下去。

您会在 The Student Hotel 等产品中看到类似的模式，它们不是传统的酒店，而是针对那些负担不起住在市中心公寓但能负担得起的学生。 他们可以吸引那些没有高薪的客户，但他们仍然可以获得足够的收入，并且可以通过优质的餐饮和设施来支持它，这有助于酒店与当地社区融为一体，从而使其成为一种乐趣和有吸引力的住宿地点。

复苏仍然不平衡，但酒店仍然是一项有吸引力的投资。 大流行意味着我们已经看到了对其他运营房地产的兴趣，例如仓库，但对于酒店，您每天都在租一个房间。 相比之下，购物中心需要签署几年的租约，仅此而已。 每天都是与酒店合作的新鲜机会，虽然这是一个非常专业的市场，但您可以看到很高的投资回报率。 如果您拥有正确的位置、正确的运营商和专业的资产管理公司，那么您的利润将会非常可观。