曼谷酒店大受打击

全球媒体对曼谷动乱和暴力事件的报道吓坏了许多旅行者，并阻碍了原本有希望的复苏。

自 20 月份曼谷实施紧急状态以来，外国游客人数与去年同期相比至少下降了 XNUMX%。 仲量联行酒店高级副总裁安德鲁·兰登 (Andrew Langdon) 表示，首都的一些酒店受到的影响非常严重，而此时该行业才刚刚开始出现实质性转变。

伴随着入境人数的下降，MICE（会议、奖励、会议和展览）市场的许多取消或推迟，主要是针对曼谷的活动。

“幸运的是，不利的旅游条件似乎主要仅限于曼谷，许多酒店经营者报告说，他们在曼谷以外的普吉岛和苏梅岛等地区的酒店受到的不利影响有限，”兰登先生说。

仲量联行酒店的研究表明，泰国旅游业去年的表现好于预期，旅游和商务旅客总数达到 14 万人次，与 3 年相比仅下降了 2008%。XNUMX 月和 XNUMX 月的游客人数激增有所帮助，因为世界各地的人们相信全球经济正在好转，开始更多地旅行。

“如果你看看去年年初，比如 15 月份，游客人数下降了 XNUMX%。 显然，我们在这一年的表现比许多人想象的要好，”兰登先生补充道。

然而，酒店的表现并不那么强劲，行业使用的两个主要指标——每间可用客房收入 (RevPAR) 和平均每日房价 (ADR) 均有所下降。

在曼谷五星级酒店市场，RevPAR 比 26.5 年下降 2008%，全年入住率为 53%，低于 62.5 年的 2008%。ADR 同比下降 13.3% 至 4,916 泰铢。

在四星级类别中，RevPAR 下降 28.3%，入住率从 66.2 年的 2008% 下降到 55.5%，而 ADR 下降 14.5% 至 2,592 泰铢。 三星级 RevPAR 下降 21.6%，入住率从 66.4% 下滑至 59.6%，ADR 下降 12.6% 至 1,668 泰铢。

“三星级酒店可能是曼谷表现最好的酒店市场，”兰登先生说。 “这就是你所期望的，因为在经济困难时期，过去住四星级酒店的人现在住三星级酒店。”

然而，他看到了一些好处，因为泰国的优势之一是它的回头客比例非常高——根据调查的统计数据，从 30% 到 50% 不等。

“与不到 10% 的越南相比，这个数字令人难以置信。 人们去越南一次。

“在泰国，人们不断回来，原因是泰国是一个非常物有所值的目的地，”兰登先生说

然而，仲量联行酒店的研究也显示，2010 年至 2015 年间，曼谷将有多达 40 家酒店开业，市场将增加 9,728 间客房。

兰登先生说：“这实际上占曼谷房间总供应量的 16.8%，这是一个巨大的新供应量。 在任何市场中，达到 7% 的新增供应量都是罕见的。 这不包括素坤逸路拥有 10 至 12 间客房的二星级或三星级精品酒店，但包括大型国际品牌三星级、四星级和五星级酒店。”

有趣的是，新供应的细分显示，34.8% 的房间将是五星级，52.2% 是四星级，只有 12.9% 是三星级。

“供应严重过剩，特别是在四星级和五星级市场，但三星级市场不会受到太大影响，”兰登先生说。

无论如何——除非出现任何更严重的负面政治发展——兰登先生预计未来五年游客人数将适度增长。 但尽管如此，实际酒店入住率将保持相对不变，约为 60-65%。

兰登先生解释说：“也许有些酒店的入住率可能会达到 70%，但 [75-80 年] 入住率达到 2006-07% 的日子已经一去不复返了。

“另一个影响将是利率，总体而言，我们认为利率增长将相当疲软。 因此，利率将在未来五年左右保持相对平稳。

“显然，四星级和五星级市场的竞争会非常激烈，而且随着房价的下降，这显然会产生持续的影响。

“但是，您在国际酒店中发现的是，它们不会降低房价。 这是他们做的最后一件事——他们更愿意降低入住率，而不是费率。 因此，在一天结束时，曼谷仍将是亚洲乃至全世界最便宜的优质酒店住宿地点之一。”

虽然这对旅游业有利，但兰登先生告诫说，酒店业主赚取巨额利润的时代已经一去不复返了。

那么为什么人们还在建造酒店呢？ 在兰登先生看来，鉴于银行提供的低利率，房地产投资回报的吸引力仍然很强。 从长远来看，酒店投资仍可每年获得 5-8% 的回报。

他补充说，拥有一家酒店的虚荣因素也有很强的吸引力。

兰登先生接着说：“同样在过去——我承认现在情况正在发生一些变化——人们很容易获得银行融资来建造酒店，因为在过去的 10 年里，这是非常容易的。拥有一家酒店是有利可图的。

“但自全球金融危机以来，泰国的银行和其他地方一样，在发放贷款和项目融资方面也变得保守。”

购买现有的酒店也非常困难。 要么没有出售，要么市场上的要价被认为太高； 因此，购买土地并建造新房产会更便宜。

“曼谷的事情是，与伦敦、悉尼、巴黎、纽约和洛杉矶相比，在关键地区仍有很多空地，在那里你可以买到已经建成的酒店，并且有一个活跃的市场。交易市场，因为没有土地可以购买和建造酒店，”兰登先生说。

尽管如此，在曼谷的关键地区以市场价格购买土地并开发一家经济上可行的酒店是非常困难的。

“因此，如果开发商想来这里购买素坤逸路的土地，他们可能要支付 800,000 至 900,000 泰铢每平方瓦（4 平方米），”兰登先生总结道。