跳崖前看
1. 建筑物的资本计划
2. 资本改进（过去的历史和未来计划，包括成本估算和时间框架）
3. 建筑物的抵押贷款（条款/条件/续约选项是什么）
4. 管理协议（目前持有管理合同的公司；成本/服务）
5. 公共和公寓空间的石棉调查
6. 地下室和其他公共场所的窗框腐烂，可能成为啮齿动物/虫子和水害的入口点
7. 水表/电表。 应审查每年的费用。 每年的成本是否相似？
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每个潜在的合作公寓买家都必须记住三个术语：首付、债务收入比和交割后流动性。
• 障碍一： 首付是买方支付给卖方的初始现金部分，剩余金额将由银行或其他贷方提供资金。 合作社希望业主拥有自己的房屋净值。 首付可以从 20% 到 50%（不是普遍的）。 一些高级建筑可能坚持全现金购买，不允许融资。
• 障碍二： 债务收入比。 买方每月的债务金额除以他/她的每月收入。 对于许多合作社来说，允许的债务收入比率最高为 25-30%。 许多董事会还关注整体财务状况。 如果有人参加社会保障，每月收入只有 2100 美元，但在银行或投资中有 10 万美元，那么债务收入比可能不是问题。
• 障碍三。 收盘后流动性。 预付定金后，准买家随时可用的金额。 这可以包括银行现金、货币市场和/或股票基金、股票投资组合、国库券、存款证（被视为流动性）。 IRA 和其他退休账户不被视为流动性，人寿保险单、未投资的股票或个人财产（即房地产、艺术品）也不被视为流动性。
经验法则——买方手头应该有足够的现金来支付两年的抵押贷款和维护费用，以防他/她的收入因某种原因而终止，例如失业或生病。
董事会有时会以一年的流动性和一年的托管现金结算，这允许潜在买家通过提前出售流动资产筹集托管现金，让董事会高枕无忧。
一些委员会会提前告知经纪人和买家他们的数字要求，以避免时间和审查接受机会很小的人的麻烦。 其他董事会没有绝对要求，根据具体情况作出判断。
风险与回报
所有购买都有风险。 在购买纽约市合作公寓的情况下，许多因素不在买方的控制范围内，包括管理不善的建筑、懒惰的合作公寓董事会或未经培训或不足的建筑人员。 股东可能不得不处理董事会对未预料到的重大建筑维修征收的意外特别评估，并且维护费用的增长速度可能快于通货膨胀。 BOD 可能会更改转租或其他政策，使公寓出租和/或宠物所有权变得不可能。 由于董事会成员对您怀恨在心，董事会任意拒绝潜在买家，因此出售您的公寓可能是一项挑战。
向前走
你找到了你梦想中的公寓。 您的律师、会计师、室内设计师、建筑师和家人都在同一个页面上。 您和业主已就销售价格达成协议，现在是时候关闭了。
关门时间
从签订购买合同之日起，纽约市的合作公寓关闭时间可能需要 2-3 个月； 但是，在现实世界中，关闭所需的时间长度取决于许多因素，并且可能不受买方的直接控制：
1.所有现金购买购买赞助商公寓。 计划 2-3 个月（或更短）……但是，
2. 在没有经验的律师的情况下购买房产——延迟
3. Co-op 板包可能不完整或包含错误 - 延迟
4. 管理代理审核申请的速度很慢，并推迟将其发送给董事会 – 延迟
5. 合作公寓董事会正在审查许多销售，他们正在争夺董事会的关注 – 延迟
6. 假期期间提交的董事会套餐 – 延迟
7. 面试安排冲突（你和董事会）——延误
8. BOD 无法做出决定 – 延迟
9. 卖方或买方不合作 – 拖延
结算成本
• 律师费。 价格范围为 1,500 美元至 4,000 美元。通常在交易结束时支付。银行律师可能会收取额外费用（1,000 美元）。
• 豪宅税。 纽约市豪宅税的起征点是 1,000,000 美元（豪宅不太可能以这个价格出售）。从技术上讲，该税被视为转让税，由买方为等于或大于 1,000,000 美元的房产支付。税额各不相同，税率从 1% 开始，根据购买价格范围递增，对于价值 3.9 美元或以上的房产，最高税率为 25,000,000%。
• 产权保险 （仅限公寓）。购买公寓并获得抵押贷款需要产权保险，通常为购买价格的 0.45%。购买它是为了保护买家和贷方在拥有房屋之前免受财产所有权索赔。
• 抵押记录 税（仅限公寓）。这要求买家为 1.8 美元以下的抵押贷款金额支付 5,000,000%，为 1.925 美元以上的抵押贷款金额支付 500,000%。这是贷款金额，而不是购买价格。对于曼哈顿一套平均售价为 2,000,000 美元的公寓，首付为 20%，在 1.925 美元的贷款金额中，仅抵押贷款记录税就需缴纳 1,600,000% 的费用，大约为 30,800 美元。
• 翻转税 （合作社）。这是在合作公寓销售交易期间支付给合作公寓的转让费。从技术上讲，该费用不是税，因此不能作为财产税扣除。翻转税的金额以及支付者（买方或卖方）因合作公寓而异。这些信息通常在法律规定的建筑物专有租赁或合作公寓中概述。
• 附加费用。 抵押费用、重新编码费用、杂费等。
• 纽约州和纽约市转让税 （仅限新开发公寓）。 (prevu.com)
终于
当交易最终完成时，买方将钱交给卖方。卖方向买方提供契约（对于公寓）或专有租赁（对于合作公寓），然后每个人都继续他们的生活。
最后的笔记
为了健康我搬到了纽约市。
我很偏执，这是我的恐惧唯一有道理的地方。 （安妮塔·维斯饰演）
©Elinor Garely博士。 未经作者书面许可，不得复制此版权文章，包括照片。
该系列：
部分2。 危机中的合作社
部分3。 出售合作社？ 祝你好运！
部分4。 警察：你的钱去哪儿了
最后但并非最不重要的：
第 5 部分：在挖合作社钱坑之前
